邹涛:深圳楼市未来3年趋势研究与发展分析
文/邹涛(邹涛REITE研究顾问)2009/10/18日深圳
本文为2009年10月18日《邹涛REITs房产理财俱乐部www.zoutao.com 》及万人购房团会员内部交流研讨会发言材料。独家发布在邹涛新浪官方博客及网站。
一、深圳楼市已是少部分有钱人的游戏场
深圳楼市在2007年7月达到疯狂顶峰后,在2008年12月到了观望的最低谷.经过一年的短暂"休眠"后,2009年1-7月,随着一批被压抑的自住需求购房市民与投资客的进入,深圳楼市再次进入一个高潮.无论是二手房还是新房，价位均升至历史高位。一大批2007年因羊群效应而被动高位入市“炒楼”的投资客顺利逃过一劫，找到接盘者，顺利逐步解套。此后，是随之而来的是价升量跌。自2009年8月开始，交易量开始萎缩，深圳楼市再次进入观望期。市场弥漫着浓厚的观望气氛。而10月黄金周期间举办的号称是深圳最大的“秋季房产交易会”，虽然看的人多，但买的人极少，整个会期成交廖廖，效果大打折扣。再次验证了“曲高和寡”的那句老话。
很多老百姓始终不明白，为什么2009年深圳楼市会突然如此火热，到底是哪些人在买楼？即使是发展商也可以用“恍如隔世”来形容：几个月前还是悲云愁雨心情郁闷，几个月后却已经是晴空万里喜笑颜开，而更多的老百姓却依然懵懵懂懂：这究竟是咋了？
邹涛REITS房产理财俱乐部经过长期的密切调查研究表明，2009年1-6月，在深圳楼市兴风作浪的是“炒豪宅”，一千万买进的豪宅，2千万或3千万出货是“很正常”的事情。豪宅其实是有钱人的游戏，随着“豪宅”的暴炒，拉高了房地产市场价格，也拉高了普通住宅的价格，同时也让少部分“不明真相的群众”再次有了羊群效应而入市投资。事实上，经历了2007年高位入市被套的那拨投资客，如今对楼市是后怕的，有的已经彻底离开了楼市。这也是为什么二手房成交也放出天量的原因之一。而随着制造业的逐步复苏，以及股市的好转，一些原本从制造业进入楼市的资金也开始逐步流出，有的进入股市，有的重新进入制造业。邹涛REITS认为，资金重新流入制造业，是一件好事，更是中国经济复苏的希望所在。
2009年上半年的楼市高潮与上涨的原因很简单：
一是少部分有钱人(包括民企\国企机构资金)炒高档豪宅拉高中底档住宅的价格。
二是银行的天量信贷“疯狂”推高楼市。
历史总是惊人的相似。在今天，如果我们来认真分析2009年上半年深圳楼市的一段“高潮”，就会很自然地发现，深圳楼市其实就是一个大“赌场”，这个赌场与一般赌场的所不同的是参与者只是少部分有钱人玩的纸上富贵游戏。而绝大多数普通老百姓只能做看客，当然，他们不一定能看得懂。
二、2010年-2012年趋势研究与发展分析
对于楼市，谁也不敢算命，算出何时会涨会跌，即使是长期在第一线跟踪研究市场的笔者，也不敢说楼市会涨跌多少，那是不负责任的行为。但任何事物都是有其内在运行规律的，有其趋势的，天道循环，谁也无法违背天道--人道即天道。在这里，笔者试图从2个大的方向来研究深圳楼市的趋势，供广大购房市民参考。
一、首先让我们从宏观政策来分析未来可能影响深圳楼市的趋势：
1、国家的房地产政策短期内不会变。从经济复苏，拉动内需判断，国家在未来1-3年内出抑制房地产政策的可能性非常小。原因很简单，政策决策者站的高度决定了一定是从大局和发展经济出发，如果经济不发展，社会才会真正的不稳定。所以短期内不会理会普通百姓的怨声，而是会牺牲普通老百姓的利益，因为房地产带动50多个行业。但决策者会顾及民意，通过落实政策保障房的措施来缓解一些压力，解决一部分老百姓的基本居住需求。
2、地方政府依然会依靠房地产。地方政府自从发现房地产这个“提款机”后，几乎是竭尽全力维护和保护这个行业。所以，指望地方政府解决高房价问题依然不现实。最大的可能是地方政府会慢慢落实住房保障政策。
二、从微观来分析深圳楼市的趋势：
1、国家已经批准了深圳作为《深圳综合配套改革实验区》。这个政策将是历史性的，尽管目前还没有体现威力，但邹涛REITS认为，这将是深圳经济特区第二次腾飞的开始，更是每一个普通老百姓的一个巨大的机会。届时，狭小的深圳经济特区将不再是罗湖福田南山这点弹丸之地，而是会扩大至有着广阔天地的宝安龙岗。深圳经济特区四个难以为继的问题将得到彻底的解决。目前，深圳政府正在按程序报批。事实上，深圳政府在几年前就已经在做准备工作，最明显的就是把特区外的镇村统一改为街道办，所有农村转为城市居民，土地收归国家。
2、2011年深圳大运会及深圳的资源布局。
一直以来，深圳特区尽管作为改革窗口出尽风头，但却并没有举办过在世界上有影响力的活动。世界大学生运动会的举办权是深圳政府的一种努力，也是深圳发展的一个机遇。随之而来的是，大量的资金和政策让顽疾多年的深惠路得到扩建，让要死不活的偏远新区龙岗获得巨大发展际遇。随着《深圳综合配套改革实验区》的实施，政府的巨大资源将不再是局限在狭小的特区内，越来越多政府资源将更为平衡布局---包括教育、交通、基础设施。深圳届时将不再有所谓的特区内外的区别，当然，横在人们心里的那道关还会停留很长一段时间。
3、地铁将改变深圳。随着地铁的几条线路的同时规划施工，3年内，深圳的公共交通特别是目前关外的交通将发生天翻地覆的变化。极大地拉近深圳关内外的距离。老百姓外出将十分便利。地铁会改变深圳人的出行方式，最重要的是，真正改变深圳人的居住方式。在罗湖上班，在龙岗居住将变成现实。届时，人们将没有必要居住在成本太高又拥挤的罗湖福田南山了,高价房的市场空间将大大缩小。
三、2010-2013年深圳楼市投资机会。
略（邹涛REITS房产理财俱乐部会员可查收邮件见详细区域分析报告书）
四、普通自住购房市民怎么办
对于未来趋势的改变，普通老百姓怎么办？为什么很多人总是慢半拍？为什么很多人总是后悔？为什么很多人总是等到涨到很高了再买？邹涛REIT认为，一定要用未来的眼光来看现在，要用发展的眼光来看问题，选择价值洼地。笔者经常碰到很多很后悔的人。现在，我们可以错失2000年的发展机遇，但不能再错过2019年的发展机遇。清醒判断和分析，你就是未来的主角，你将分享中国房地产发展成果带给你的财富。
历史潮流，浩浩荡荡。这是一个发展的大时代。事物始终是在不断发展的。所以，一定要有一个理念：发展。用发展的眼光来看问题。
请记住：现在好的，到了极至，就会走下坡路，将来不一定是最好的。现在不好的，将来一定会改善。而一旦改善了后变好了，你已经没有机会，只有后悔。一切的一切，除了胆识与魄力，关键在于你用发展的眼光看问题。最后，你一定要耐得住寂寞！
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