文/邹涛（房产理财专家\社会问题观察研究者）
本文为2009年12月8日《邹涛REITs房产理财俱乐部www.zoutao.com》及万人购房团会员内部交流研讨会发言材料，独家发布在邹涛新浪官方博客及万人团购网，转载请注明。
[核心提示]：直到今天，邹涛依然可以很肯定地告诉你，房子并没有真正升值，房子还是昨天的那个房子，只是我们今天的钱已经不值钱，而且会越来越不值钱。天量信贷是国家坐在直升飞机上向下洒人民币，2009年如此，2010年还会如此。。。。如果政策不调整，中国房价没有最高,只有更高。
商品房价跌不跌，既得利益者各自较劲，一方面是政府、房地产商及利益链条者（如投机炒房者）希望大涨；另一方面是没买房的人们希望大跌。从98年住房商品化至今，打了好几年无数的口水战，没买房的老百姓能使的招都使尽了希望拉低房价以求早日安居乐业；而既得利益者也是能用的办法都用尽了全力推高房价以获得最大利益。笔者几年来一直跟踪在第一线，在买房者和房地产既得利益利益者之间调研，悟出几点最真实的感受供没买房的市民参考。
一、首先我们简单分析一下目前的基本现状：
1、哪些人希望房价维持高位或继续上涨。
希望房价涨的是政府、房地产商和普通房地产投资个人与机构。他们掌握了各类政策、资金、信息、媒体、渠道、营销手段资源，最重要的是可以通过政策资源获得庞大的资金维持运作，才会有今天的房价居高不下、很难撼动的局面。
2、哪些人希望房价跌。
希望房价跌的是大批（若占3/2）的未买房者，主要是中低收入者。这批人占了社会的80%，大部分是中低收入者。他们对政策、信息、资源的把握是非常滞后的，常常是后知后觉，羊群效应。盲目跟风。很难在一个利益集团控制的社会里如愿以偿，根本无法与既得利益集团抗衡。
二、现在我们再来分析一下：房子真的升值了吗？
1、房子没有真正升值.在这里，直到今天，邹涛依然可以肯定地告诉你，房子并没有真正升值.房子还是昨天的那个房子，只是我们今天的钱已经不值钱，而且会越来越不值钱。因为社会上的钱太多了，新钱发得太多了，因为国家是坐在直升飞机上向下洒人民币，2009年如此，2010年还会如此。
过去几年很多人特别是深圳人几乎是象做梦一样的发现，自己一夜之间成了“百万、千万富翁”---自己几年前买的房子一下子就资产膨胀了好几倍了，连自己还没想明白过来就“发”了。那么，究竟是什么让房子“增值”了的？是不是房子就真的这么值钱吗？答案是否定的，那就是：你的房子还是以前的那个房子，也就是说你的房子还是不值钱的。唯一的原因是：你的钱不值钱了，而且是一年比一年不值钱了。
那么，为什么我们的钱不值钱了呢？是经济发展了吗？是个人的工资收入翻倍增长了吗？当然不是的。答案是新钱发得实在是太多了。发新钱的有两个，一个是中国，一个是美国。
先说美国，美国除了大量引新钞外，就是千方百计让美元贬值，美元贬值对美国来说有三个好处，一是激活内需，二是扩大产品出口，三是抵销国债，中国的外汇储备有2万亿美元，几乎都以美元结算，其中美国国债就将近7000亿美元，它贬值百分之十，就等于好客的中国人民送给美国人民2000亿美元。这贬值的钱实际上每一个中国老百姓的。
再说中国，我先为大家算一笔帐，从2008年11月开始，人民银行拼命印新炒，中国的银行发了飙地增发贷款，11月新增4769亿元，12月7400亿元，2009年1月9000亿元，创下历史性新高，2月1·07万亿元，再创新高，3月1·89万亿元，又创新高，4月5918亿元，5月6700亿元。2009的12个月里，贷款新增总额达9万亿元，远远超过了温总//理在两会上宣布的“全年新增贷款5万亿元”的预算，超过的规模是如此的夸张，前所未有。笔者想说用一句话来形容：2009年，国家是坐在直升飞机上向下洒人民币啊。从现在的景象看，积极和宽松的货币政策不会在短期内更改，而且根据近期的经济会议显示，2010年还将继续保持天量信贷--坐在直升飞机上向下继续洒人民币，而无数老百姓，在不知不觉中自己的钱已经被稀释得不值钱了。
2、让我说得再简单一点：9万亿元或者10万亿元是一个什么概念的数据呢？2008年，中国的国内生产总值（GDP）约为30万亿元，按保八的既定目标，2009年的GDP应该在33万亿元左右，那么，新增贷款量居然就占去了四分之一或三分之一。这样的数据，我们从来没有看到过。中国在这次金融危机和实体产业危机中――特别是出口企业集体陷入泥潭之后，国家解决问题的办法也是拼了命的印新钞、向银行新发贷款--坐在直升飞机上向下洒人民币。
3、现在，说到更要命的地方：就是这些新“印”出来的贷款都去了哪里呢？从跟踪的数据来看，主要去了3个地方，一是喂了“铁公基”――铁路、公路和基础设施，二是去了资本市场（股市）。三是去了楼市，据民间统计调查，至少有3/1的贷款去了房地产市场的土地和楼市---几万个亿足以炒高任何一个国家的房地产，这也是为什么今年竟然会再次出现频频高价地王的原因，而这些不惜亿金争地王的恰恰大部分都是通过政策资源获得天量贷款的国企。这3个地方，在2009年变得“花枝繁茂”，所以，自然就吹起来一个大大的一部分人非常喜欢的美丽的泡泡。
三、那么，没买房的老百姓到底该怎么具体操作？
1、中国房地产只是个伪市场。原来邹涛也一直期望国家会重视中低收入者的住房问题，但现在看来，问题不是那么简单，也非一日之功。房价问题只有政府能控制，所谓的“市场”是伪“市场”，根本是所谓的“市场行为”无法调节控制的。
2、政策不调整，中国房价没有最高，只有更高。
几年来的深入调研，邹涛在这里可以很肯定地得出结论：只要政府一天没有从银行信贷（项目开发资金要求及个人二套房的消费信贷限制）和住房保障上去执行，中国的房价泡沫一直会维持到没有最高，只有更高---因为，社会上的钱实在是太多了，即使大批的中低收入者不买，20%少量的拥有这个社会80%财富的人就可以完全玩转这个市场，而不需要你们来玩。到最后的结局是：房子将只是有钱人击鼓传花的游戏而已，而没房的人将永远没房---就如旧时的地主一般。唯愿这不是最终的结局。
3、邹涛想告诉你：目前中国的房子不是用来住的，而是用来“炒”的。
如果真的要买房的老百姓，一定需要转变一个理念，那就是：在目前的政策现状下，买房不是用来住的，更不要指望住一辈子，现行的政策只鼓励你吹泡泡--炒。因为事实是，在你没买之前，你会非常害怕买了就跌，而你一旦买了之后，几乎所有的人都在想方设法维持高房价并期望推高之。
4、如果你手中有钱，邹涛建议你随时都可以买。
在明白指望政策限制房价无望的前提下，如果你明白了笔者的第2条理念，你就不会患得患失。只要自己可以承受，在任何时候都毫不犹豫地买房，而且越快越好，今天有钱，你明天就去买，你不要害怕。如果买了以后又涨了，那你就毫不犹豫地卖掉。如果真的跌了，那你就自己住，耐心等。
5、如果你手中没多少钱那你就先努力赚钱再买房吧。
如果你手中只够一个首付的钱，又没有稳定的月收入，邹涛给你的建议是：租房。然后把钱投入股市，学会投资，选好一个上市公司，与上市公司一起成长，获得资金增值，赚了钱，再买房，一样的道理。2009的事实证明，股票涨跌都比房市快，但股市是老百姓资金避免风险和可以保值的。
6、你的钱千万不要去买基金。
邹涛的调查结论是，只有傻子才会把自己的钱交给别人（基金公司）去炒股，赚了小小分你一点，亏了你还要自己承担。赚钱还是要靠自己动脑子，不要指望别人给你代劳，你自己的能力赚来的钱才是真正属于你的智慧所得，才是最值钱的钱。
7、你的钱千万不要存银行：中国的GDP今年是保8，据说明年要到9，这是个什么概念呢？我想简单地解释一下给大家：银行的利息非常低，如果你手中有10万块钱，如果你存在银行，2009年没有8个点以上的收入，那么你的10万块钱就贬值得只有9万元左右，到2010年如果你还存在银行，那你2009年存的10万块钱就贬值的只剩下8万元了。。。。。因为，你的钱没有赚钱没有复利增长，那你就是在亏钱，所以只有傻子才会把自己的钱存在银行不动变成死钱--你只需留下一年的生活零用就好。
8、固定资产和股市是目前唯一能让资产相对保值或增值的办法。
在目前国家“坐飞机洒钱”的现实下，唯一能让你的资产保值或增值的就是：固定资产和股市（当然，也可以买黄金）。2010年，固定资产依然会继续膨胀，资本市场依然会继续膨胀。邹涛得出这样的判断是因为：这两个泡泡还会随着2010年的“飞机洒钱式”的天量新增贷款继续吹大。。。而且会越来越“美丽”。
至于泡泡什么时候破，那已经不重要，重要的是，你的理念一定要转变为，邹涛给你的忠告是：无论楼市还是股市，一定要通过短线（比如以1-2年为期）操作来避免你的资金贬值和资产泡沫的破灭，以免自己遭受类似日本与香港那时的灭顶之灾，能够在泡沫破灭之时成功出逃，让自己能过上真正幸福的生活！
2009年12月8日晚于深圳罗湖