(解读房产新政给普通百姓带来什么)
文/邹涛（房产理财专家、邹涛REITS信托私募基金创建管理人\社会活动家）
本文为2009年12月17日《邹涛REITs房产理财俱乐部www.zoutao.com》及万人购房团会员内部交流研讨会发言材料，独家发布在邹涛新浪官方博客及万人团购网，转载请注明。
[核心观点]:邹涛REITS综合分析认为,从“稳定”、“抑制”到“遏制”，任何政策在没有从根本上（即居者有其屋理念）解决老百姓的住房需求的现状下，中国的商品房市场的问题与投机行为永远会存在，每一次所谓的政策"打压"之后,房价依然会报复性地疯狂上涨,中国的商品房价没有更高只有最高.直到泡沫自然破灭的那一天止。
自国家1998年住房商品化改革政策以来，国家对房地产的态度一直非常“暧昧”。最近几天，国家对过快上涨房价的态度却上了一个新台阶，其主要标志就是用词从以前的“稳定”、“抑制”变为了“遏制”。房地产政策取向跳出了“三部曲”，这说明政府意在校正业界对中央经济工作会议在房地产政策上的误解与盲目乐观。与此同时国家开始出台细则，第一项就是决定从抑制投机行为的营业税优惠取消，从2年重新回到5年。但邹涛REITS综合分析认为,从“稳定”、“抑制”到“遏制”，任何政策在没有从根本上（即居者有其屋理念）解决老百姓的住房需求的现状下，中国的商品房市场的问题与投机行为永远会存在，每一次所谓的政策"打压"之后,房价依然会报复性地疯狂上涨,中国的商品房价没有更高只有最高.直到泡沫自然破灭的那一天止。
一、首先我们来分析营业税优惠取消的实际效果：
让我们先来看看“营业税”为何物吧：营业税是国家用来调控楼市的惯用手段，开征此税的本意是通过增加二手房买卖双方的交易成本来抑制房地产市场的短期投机行为，从而控制房价的过快上涨。
营业税第一次浮出水面是在2005年6月，在“国八条”中，明确了自6月1日起对购买不足5年出售的房屋全额征收营业税，随后在转年2006年的6月，营业税年限从5年改成了2年，此政策一直延续到2008年12月，当时出台的“国13条”中明确减免营业税:普通住房免征时限由5年降为2年,不足2年转让的,按差额征收；非普通住房差额征收的时限由5年降为2年。优惠执行日期为2009年1月1日至12月31日。此次由5年再转为2年。至此，4年间营业税经历了“三紧一松’的4次调整。
那么，“营业税”在市场中的实际效果究竟如何呢？
1、邹涛REITS分析认为，单纯的营业税并不能抑制房价上涨。这一点在这几年的上市场已有普遍共识，而且从历史上来看营业税的调整并不能改变房价长期的运行趋势。该政策若是正向调控（利空），市场的反应通常是在预计出台前购房者争着抢房，成交火爆，一旦出台就会交易冷淡。但从短期看，营业税调整后二手房房价的涨跌其实是取决于买卖方的心态，如果市场较好，那么卖方通常把该税转嫁到买方头上；反之，只有在市场清淡时，卖方才肯“让利”，当然也是不完全绝对。但无论如何羊毛出在羊身上，多出来这部分税都很“讨厌”，买卖双方经常在谈判时因很难达成共识而告“流产”。
2、邹涛REITS分析认为，营业税虽然针对的是卖房者而并不直接针对自住购房者，但却实际上又增加了自住购房者的购房成本。营业税就如中介费，本来是买卖双方各付1。5%，但在实际交易中常常是卖方实收而把中介费全部加到了买房者身上。如果二手房市场出现调整，卖房人因此降低心理预期的售价，那么购房人不排除会捡到便宜货，买到低于政策出台前房价的房子是完全可能的。邹涛REITS建议急需购房的人在近阶段紧盯二手房，多向中介了解情况，打探市场动向以及购房人的心态变化。毕竟，当政策出现变化时或许就有机会。但想通过短期炒房获利的在现阶段就比较难了，在政策敏感时期，观望为宜，等形势明朗再入市，否则会别深套很难短期出货。
3、邹涛REITS分析此次营业税政策调整还没有明确另一细则，留下一些可操作的空间。那就是营业税到底是按照全额还是差额来征收，如果是按交易标的全额那税费会相当高，如是按成交差额则成本较小。这一政策可能要等到年底才能明朗，但我们要注意到与上一次不同的是，由于这次是5年，那么即便是差额营业税，买卖房需交纳的税款也不少。此外，针对国家统一出台的营业税调整政策，各地方政府也会在执行的时间、方式上做相应调整，购房人还是要密切关注自己所在城市的政策，择机行事。
二、让我们再来分析2010影响房价新情况：
邹涛REITS分析认为：国家的住房政策2010年将采取“有保有压，区别对待”的方式。事实上高层一直以来都意识到了中低收入群体买不起房的问题，特别是近期部分城市房价的过快上涨已经引起中央的担忧，但一直是“投鼠忌器”。所以中央经济工作会议只明确了支持居民自住和改善型住房消费，但并没提“遏制”投资投机性购房。此后只是说“稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头”。请大家注意，国家只是要“遏制部分城市房价过快上涨的势头”，而不是要“打压”和“遏制”全国的房价。这说明政策的力度虽然加大，但却是有针对性的区域性的。值得注意的是，会议强调了抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度。
邹涛REITS认为，2010可能会有以下5种新情况出现：
1、2010年二套房贷政策必定还要进一步紧缩。
2、物业税2010年可能会出台：首先会针对大户型，高档房，极有可能在部分房价涨幅比较大城市如深圳、上海、北京等地试点（目前深圳是在空转）。
3、2010年针对外资购房可能会重新紧缩。
4、转售二手房的个人所得税会从严征收（目前大部分是阴阳合同，按房产登记价过户，实际上国家是收不到个人所得税的）。
5、2010年保障房政策会动真格落实。这样将解决一批中低收入者的住房问题，减少商品房市场的需求。
6、2010年会重点支持增加普通商品住房的有效供给。增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。
邹涛REITS分析认为，上述6种情况的出现，无疑对没买房的普通自住购房者来说是一个利好消息，意味着有更多选择机会，不用再担心预期的房荒、快速上涨等现象。
三、让我们再来分析2010年的房价走势
邹涛REITS分析2010影响房价新情况、实地调查万人团购网买房市民和卖方情况后认为：2010年的房价走势将是一个“震荡”行情，随着某项具体政策出台的“震荡”行情。一个政策出台，会影响一段时间，此后又会被消化，等下一个政策细节出台，又会震荡一下。。。具体来说会有以下4种情况：
1、2010年该买的还是会买。通货膨胀已是事实。经历了深圳房价大起大落的人们不会忘记，2007年9月的房产调整政策对房价的影响到2008年12月止短短只有一年多一点的时间调整后，2009年春节一过就开始继续大涨，自住购房老百姓由观望到恐慌入市，而众多投机群体则又开始积极买入。2010年，如果国家的政策无法抑制上涨的房价，老百姓期待无望后，该买的还是会买（包括自住与投机群体）。
2、老百姓手中的钱太多了，大批人持币随时会买：根据种种迹象表明，国家2010年的新增信贷款将在7-8万个亿左右。这批天量的资金依然会通过各种途径渠道进入楼市、股市赚快钱。而根据大部分老百姓的习惯，除了投资房地产比较能看得到实物比较稳妥外，其他股市等投资风险非常大。存在银行又是贬值的“死钱”，所以一旦房价有一点调整出现买入机会，就会有大批老百姓持币疯狂“杀”入。
3、楼市投资投机将出现新理念：由于象过去一样短炒获利难度加大，会转为从以前的短期转手炒楼转变为“自住型长期持有式炒楼”。
4、已经持有的投机投资型群体将观望：手中的筹码不到万不得已低价抛出的会比较少，大部分会转入长期投资，等待通货膨胀带来的机会再卖出。
四、让我们再来分析2010年买房时机
分析了2010影响房价新情况和可能的走势后，让我们再来客观分析2010年的买房机会。
1、在营业税优惠取消后的2009年12月30日前，二手房价格将有一定的下调。2010年二手房将趋于平稳。由于出货难，一定会有一部分投资客因资金周转无以为继而降低价格抛售。市民可耐心等候与寻找这类机会出现，一旦低于市场价可毫不犹豫买进。
2、物业税、针对外资购房、二套房贷政策收紧政策出台，新房价格将有一定幅度的优惠。
3、2010年以后购买中低价位、中小套型普通商品住房的机会将非常多（一个地产项目的建设上市在2-3年）。
4、断供案例会增多。因此法院拍卖的断供房会是市民非常好的购房机会。
五、现在就开始2010年的投资布局
1、现在就可以布局潜伏股市的投资机会：由于房地产短期投机炒作难度加大，大批原本炒楼资金将转进入股市。最重要的是，2010年经济增长目标在9%，各种经济数据和指标显示支撑中国经济基本面，可能新增的7-8万亿天量信贷等将使2010年股市大盘有望上涨到5000点,操作上可选择国家支持鼓励的新行业分批买入,越跌越买,持有到目标价位出货。
2、楼市投资机会在别墅与高档豪宅。普通住宅积压资金时间长，短期已无空间，也毫无意义--除非你长期持有在5年以上再抛出。
让我们忍受寂寞，耐心等候，一起分享中国经济成长成果。祝所有看到这篇文字的朋友收获2010，一切让我们拭目以待！
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