首发于邹涛官方博客：http://blog.sina.com.cn/zoutao
文/邹涛（邹涛REITS信托私募基金创建管理人\房产理财专家\社会活动家）
郑重声明：本文为 2010年1月10日《邹涛REITS》及万人购房团www.zoutao.com会员内部交流研讨会发言材料，不对公众构成任何买卖建议.风险自负.独家发布在邹涛新浪官方博客及万人团购网，转载请注明。
“化骨绵掌”是传说中的神奇功夫，只见诸于那些武侠小说，或许与现实无涉。然而在中国房地产市场，对于房地产的调控政策，人们却一次又一次地见到了真实的“化骨绵掌”。十年来，由于国家将房地产定位为“国家的支柱性产业”，地方政府财政靠卖地“为生”，所以每一次“暧昧”的政策调控都一一被“化骨绵掌”化解并最终演变成房价继续上涨的理由。权力与资本对普通百姓的肆意掠夺，翻云覆雨的投机与投资群体从具体的“一招一式”脱逸开去，通过虚幻泡沫的翱翔转而生成出关于“暴利暴富”的新结构----这似乎正代表着某种当下中国社会的无可奈何的真实现状。
2010年1月10日，无数“居无定所”期望2010年国家政策调控房价下跌的中国老百姓终于等来了国家关于房地产市场的最新政策--《国办关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。在这份房产新政文件中，国家支持“金融机构继续支持居民首次贷款购买普通自住房”，而许多老百姓所期待的“遏制投机”的条款如将首付提高到50%以上限制炒楼等规定自始至终没有看到。仅仅有一项新瓶装老酒的“合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求，加大差别化信贷政策执行力度，严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于４０％，贷款利率严格按照风险定价”的条款。
事实上，如果笔者没记错的话，2007年9月国家调控房地产市场时，已近明确规定金融机构“要严格二套住房购房贷款管理，对已利用贷款购买住房又申请购买第二套（含）以上住房的家庭贷款首付款比例不得低于４０％”的条款，当时曾引起媒体的好一场口水战，而当时的二套房房贷款政策只让部分不明真相的群众对市场产生了短暂的恐慌和观望期，此后丝毫不影响楼价2009年继续翻倍飙升。
2009年底，在国家对“上有政策下有对策”的所谓营业税优惠政策取消，由2年恢复到5年后，曾引起一部分不明真相的卖家和买家“恐慌”而疯狂搭末班车进行了一波买卖。当时很多投资投机者担心国家会继续出台调控政策“打压”房价，而更多的老百姓亦殷切期待2010年国家的政策会进行调控，相信房价会下跌。现在，又一只靴子终于落地，老百姓2010年满怀期待房价在政策调控下会跌的希望无疑是已是一场空欢喜，国家根本不想真正打压房价，房地产就这样一年又一年绑架着中国经济，一年又一年绑架着无数渴望安居乐业的普通百姓。
下面就让邹涛REITS详细为大家一一分析吧，希望我们独立客观的分析和研究对渴望安居乐业的自住需求的市民一些提醒和参考。
一、关于第一只靴子：取消营业税等优惠的政策。
邹涛REITS对政策实际影响房价下跌的效果分析：零.短暂恐慌，对普通住宅无任何实际意义。
邹涛REITS认为营业税等优惠政策的取消对普通住宅毫无任何实际影响的结论，这一点邹涛REITS已经在前面的博文中详细进行了实例解读：http://blog.sina.com.cn/s/blog_49730d740100g043.html，大家可以明白，在上有政策下有对策的中国国情现实下，对于普通住宅来说国家收不到任何营业税，一切只因为是差额征收和阴阳合同的存在，营业税的优惠与否、是2年还是5年已经毫无意义。在这里就不重复。
二、关于第二只靴子：首付40%的二套房贷政策。
邹涛REITS对政策实际影响房价下跌的效果分析：零.该炒的照样炒，根本无法遏制楼市投机行为。表面是增加投机者的成本，实际上是增加普通老百姓的购房成本。但我们分析随便一个什么人也来炒楼的全民炒楼的时代会结束---未来的中国楼市是一部分有资金的人可以随意操控的金钱游戏。
众所周知，房价之所以疯狂上涨的最核心原因抛开土地等前期因素外，根源之一是：公众对房价未来长期上涨有巨大利润收获的预期带来的大量投资与投机行为。以深圳为例，2万、3万甚至5万10万一平米的房子依然有大批人在“抢购”，并非深圳老百姓的工资收入已经高到能轻而易举接受的程度，而是其中巨大的未来预期上涨暴利空间收益使许多人把买房作为获取暴利的唯一手段。当然，即使是再有钱的人，他的资金也不会多到随便几百几千万就压在一套房子上，几乎大部分是用银行的信贷资金来完成楼市炒作获利过程。事实上银行亦是哄抬楼价的“元凶”之一。对于那些有资金实力的所谓“优质客户的”投机者来说，银行是有许多优惠政策的，比如“授信额度”等。道理很简单，银行永远不会放弃房贷这块肥肉。2007年以前，零首付（即把评估价做高）等现象非常普遍，有一个身份证再付一点手续费就可以“买房”，2007年9月以后，因国家的调控及银行在发现断供等现象后出于贷款安全的考虑少了一些，这时候银行只对有一定资金的投机者提供资源。
事实上，对于二套房贷首付提高到40%的政策，对于羽翼渐丰深谙其道的投资和投机群体来说毫无实际约束价值，对抑制房价、遏制炒房更无实际效果，相反，只会带来房价的继续上涨，表面是增加投机者的成本，实际上是增加普通老百姓的购房成本。因为对于房市的投资和投机者来说，所有的成本最后还是会转嫁到下一个接盘者—最终的自住需求的购房者身上去。
在邹涛REITS五年来的一线调查中，我们发现，很多投资与投机群体的资金实力已经今非昔比，很多都是各大银行的“优质客户”，有很大一部分基本上是付全款炒房—---买下后待价而沽。时至今天，我们不得不说：中国楼市已经只是少部分有钱人的数字游戏—---对于很多眼望欲穿希望房价下跌再买的买房者来说，你参不参与已经不再重要，这个市场根本不需要你来玩，因为，在天量信贷现实、现金贬值、投资渠道少的现状下，社会上的钱实在是太多太多了。
三、关于第三只靴子：物业税政策。
邹涛REITS对政策实际影响房价下跌的效果分析：零.根本无法遏制炒楼行为。物业税2010年不会开征，即使开征也只会再次加重普通自住购房者的买房成本，再次推高房价。
对于另一项普通老百姓万众期待能打压房价的物业税，2010年国家表示已经不会开征。邹涛REITS对国情特点的反复分析是，物业税空转了6年却无实际动作，说明实际操作难度太大。即使2010年国家在深圳等部分城市进行试点，我们认为也只会对豪宅别墅级商业物业进行征收，这些只是有钱人的事情与普通老百姓无关。对于大部分人解决基本居住需求的普通住宅来说，目前根本不具备开征物业税的任何前提条件。从国家一直以来对房地产的暧昧态度来看，即使最终要对普通住宅开征物业税，也绝不会是一些不到第一线去实地走访了解真实情况坐在家里写写表面文章赚点知名度糊弄老百姓的不负责任的“专家”和不明真相的老百姓所期待的那样带来房价大跌，相反，只会导致普通住宅价格的进一步的上涨，因为最终成本还是会加在最后那个买房的人身上。
邹涛REITS仔细研究分析国内外的情况及中国征税惯例。最后如果具体到普通住宅上征收物业税，应该离不开以下方式：
1、 物业税会按房产持有年限以年为标准征收。
2、 物业税的每年征收标准最终应该在1%左右。
3、 物业税会以房产证登记价格为标准参数进行征收。
4、 在房产转让过户时进行征收（事实上也只有那时候才能收得到）。
让邹涛REITS举个调研分析实例：
某人有一套90平米的市场价值100万的房子，其房产证登记价格是40万元，房产持有人买入3年后准备三级市场以100万元转让出售。
如果物业税的标准是每年标的物的1%，国家要征收物业税一定是在房产转让过户的时候进行征收（就如现在的二手房过户，如果这套房子的登记价是20万元，哪怕是以200万成交过户时只是按房产证登记价20万元过户收取各项税费的），
最终这套房子的物业税预计是：房产证登记价40万元Ｘ1%物业税=4000元＼年X持有3年=1.2万元。
从以上分析我们就会发现，区区一万几万元的物业税对投机投资群体根本无任何制约作用。因为投机群体最后一定会上有政策下有对策，把成本最后转嫁到购房者身上。有一些不负责任的人说物业税会逼出“投机者”，这真是天大的笑话---试想，有多少人手上用贷款供了很多套房，背负着沉重的债务都不怕，都还在炒楼，他只要成功卖出一套，所得利润就足够维持很长时间。邹涛REITS认为问题的关键在于：只要中国楼市未来的预期上涨不变，投机和投资就永远是中国楼市兴风作乱的“主题”。而大量不明真相的普通自住需求老百姓永远是最后一个知道者、最后一个被动承担者。
其实，要真正遏制中国楼市的投机行为，邹涛REITS认为只需要做两件事情就足够了，胜过任何华而不实的所谓调控政策：
第一件事就是：真正落实为中低收入者建政策保障房（减少中低收入群体对商品房的需求）。
第二件事就是：二手房过户时按银行的真实申请贷款合同收取各类税费。
最后说一点，对于2010年想买房自住的广大普通老百姓到底该怎么办？实际做法请参考邹涛REITS2009-12-25分析研究文章：《邹涛：中国老百姓2010年买房的6个时机分析》http://blog.sina.com.cn/s/blog_49730d740100g33m.html
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