文/邹涛（邹涛房产信托私募基金创建管理人\社会问题观察研究者）
本文为2010年1月12日《邹涛REITSwww.zoutao.com》及万人购房团会员内部交流研讨会发言材料，不对公众构成任何买卖建议.风险自负.独家发布在邹涛新浪官方博客http://blog.sina.com.cn/zoutao 及万人团购网，转载请注明。
[核心提要] ２０１０年的中国楼市注定了是一个“波段操作”的年头。不会单边上扬，也不会一泄千里，道理很简单，决定权不在你我手中，在“主力”手中，这个“主力”是谁，我们不知道――也许是政策，也许是庞大的投资投机资金。普通老百姓唯一能做的就是要“潜伏”起来伺机而动，踩准节拍，做一个精明的“散户”而不要做那只“炮灰羊”。
让邹涛先说一个主流金融理论无法对之解释的非常典型有趣的现象：在一群羊前面横放一根木棍，第一只羊跳了过去，第二只、第三只也会跟着跳过去；这时，把那根棍子撤走，后面的羊，走到这里，仍然像前面的羊一样，向上跳一下，尽管拦路的棍子已经不在了。这就是所谓的“羊群效应”也称“从众心理”。它是指由于对信息不充分的和缺乏了解，普通老百姓很难对市场未来的不确定性作出合理的预期，往往是通过观察周围人群的行为而提取信息，在这种信息的不断传递中，许多人的信息将大致相同且彼此强化，从而产生的从众行为。“羊群效应”是由个人理性行为导致的集体的非理性行为的一种非线性机制。经济学里经常用“羊群效应”来描述经济个体的从众跟风心理，事实证明，在楼市和股市，从众心理很容易导致盲从，而盲从往往会陷入骗局或遭到失败。
羊群效应”告诉我们，许多时候，并不是谚语说的那样——“群众的眼睛是雪亮的”。羊群效应非常形象地说明中国人的一种从众心理，喜欢凑热闹、人云亦云。由于在市场中的普通的老百姓往往容易丧失基本的判断力，于是他们的目光投向各种铺天盖地的资讯媒体信息，希望从中得到判断的依据。但是，媒体人也是普通群众，不是你的眼睛，你不会辨别垃圾信息就会失去方向。所以，收集信息并敏锐地加以判断，是让人们减少盲从行为，更多地运用自己理性的最好方法。
在这几年的中国楼市中， 羊群行为尤为突出。给很多不明真相的老百姓带来无穷的后悔，造成巨大的个人经济损失。
时间走到２０１０年，邹涛REITS在实际调研中，发现在中国楼市中，“羊群效应”已经越来越“疯狂”：邹涛2007年在深圳一些楼盘走访时，售楼处现场卖楼象卖白菜一样，价格越卖越高，一平米一天涨一千元很常见，而怪象是越高越有更多人“抢”着买。尤记得2007年7月，深圳布吉关口有一个叫东方XX的楼盘，趁机炒到1万多一平，有一个白领在恐慌的羊群中首付40多万花1０0多万“抢”了一套，此后的2007年9月国家对房地产从信贷政策进行提高二套房首付等措施实施调控后，那名花1０0多万“抢”房子的白领抢的那套房子到年底时只值80多万了，40多万的首期几个月已无影无踪不见了。此后几个月，在调控政策的预期利空下，当时深圳房价泡沫消除了约30%，当价格开始理性的时候，几乎所有人都在观望。2008年邹涛审时度势为欲自住购房的市民搭建万人团购平台时，当中有少部分购房者却还想再等，说要等调到多少多少再入买，结果白白错过了２００８年１２月前的最佳买入机会，而这部分市民等到2009年房价又开始疯狂上涨了50%邹涛ＲＥＩＴＳ建议大家观望时，这一部分人却毫不犹豫＼奋不顾身地纵观身往楼市高涨的“火海”里面跳,怎么拉都拉不住。令笔者叹为观止，无比感慨。
在前期的几篇邹涛REITS内部研讨会分析文章中，邹涛已经详细地对2010年中国房地产市场可能出现和面临的危（险）与机（会）进行了全面的研究和分析：《邹涛：中国老百姓2010年买房的6个绝佳时机》http://blog.sina.com.cn/s/blog_49730d740100g33m.html；《邹涛：物业税开征将再次加重老百姓购房负担》http://blog.sina.com.cn/s/blog_49730d740100gai5.html。欲买房自住的市民不妨借鉴，独立判读。
在这里，邹涛REITS希望通过浅显的原理从经济大势、历史纸币贬值角度、投资回报、普通自住买房者如何在楼市里克服“羊群效应”不要做那只“炮灰羊”提供一些思考：
一、国家经济长远依然每年保持持续增长。
2008、2009年在经济危机情况下，国家GDP依然保持8个点以上的增长，有权威专家判断：2010年国家的GDP预计在9个点以上。在此大背景下，资产增值、物价上涨是无法改变的事实，除非国家的经济就此不发展了。
二、从历史和全球的视野分析纸币每年对国内老百姓来说在一天一天“贬值”。
很多老百姓总是后悔自己早没买房。但邹涛认为后悔是毫无意义的。年纪大一点的市民应该会记得当年0.01元钱可以买一根冰棒，现在一根还没有当年味道纯正的同等冰棒已经要0.5元，上涨幅度近50倍。《货币战争》一书的作者宋鸿兵有一句话说，如果你现在手中有1000万，10年后只值200万。如果你把这1000万存银行里，10年后可能只相当于现在的200万，再过10年，可能只值40万，再过10年，可能只有几万了，可见纸币贬值的速度有多快。
三、从资产增值与投资回报分析：
投资界有一句玩笑话：中国的亿万富豪如果不做投资，30年后可能要吃救济。中国老百姓投资渠道非常少，投资的理念和经验也很少，股票风险大，国债收益跟不上贬值的幅度，黄金、期货投资又不适用于所有普通人，唯一的选择就只是房子了，当然，这里面还有中国老百姓传统的根深蒂固的买房养老的观念和思想。这也就是为什么在楼市上，比如在深圳地区，一些80年代建成的老又破的房子，价值都在一万多平米以上，一旦拆迁，更是翻倍。
四、2010年普通百姓如何不做楼市里的“羊群效应”的那只“炮灰羊”
1、2010年是买房最有可能优惠的一年。
现在回头看2009年，虽然不是最好的买房时机，但实事求是地说2009年是买房国家给予税费最优惠的时期。这种优惠还会不会有，房地产低谷后国家的会否再实施优惠政策，我们还需要耐心等待和观察。
2、要踏准节拍，不做楼市的“炮灰羊”，就一定要在别人恐惧的时候贪婪。
每天都有很多市民问邹涛什么时候买房，在这里邹涛的建议是，如果是自住的，自己资金允许的话，任何时候看到自己心仪的房子都可以出手。当然，如果你要做一个审时度势的精明购房者，一定要做到两点：
A）在身边大部分人都在“抢”房的时候一定要恐慌，最好不要去现场，也不要去做任何了解，否则你会迷失成为那只“炮灰羊”。
Ｂ）在每次国家的政策调控开始实施，手中有房的人（包括发展商）开始优惠卖房，大部分老百姓开始观望的时候，只要你看中的那类房子有一定的跌幅，这时候已经进入到政策效果显现期，价值凸现，应该毫不犹豫出手买入。如果你此时不出手，还在等待其跌到多少多少再来时，你只能再次一年一年的后悔下去—因为总是有很多比你更有眼光的人，你自己可以不买。但你无法阻止别人会买，市场只有回报价值和惩处泡沫两种选择。
３、２０１０年要踏准节拍“波段操作”买房的具体标准分析：
邹涛ＲＥＩＴＳ在前期已经详细分析２０１０年的中国楼市注定了是一个“波段操作”的年头。不会单边上扬，也不会一泄千里，道理很简单，决定权不在你我手中，在“主力”手中，这个“主力”是谁，我们不知道――也许是政策，也许是庞大的投资投机资金。普通老百姓唯一能做的就是要“潜伏”起来伺机而动，踩准节拍，做一个精明的“散户”而不要做那只“炮灰羊”。
邹涛REITS结合第一线实战的经验能分析给大家的是：只要有以下这两个条件出现无论自住还是改善投资市民，均可毫不犹豫买入：
（１）你自己看中喜欢的那类房子在某一个时段出现市场同比低于10%以上的幅度。
（２）年租金有5个点或以上的。
顺便说一句，到今天为止，邹涛没有看到过任何官方要“打击楼市”的词语。而在解决房企资金问题上，《证券日报》今日报道，REITS成房企融资寄托，从当前情况看，国内首只股权REITS预计将在2010年一季度上市，债权REITs将在股权REITs前出台。邹涛ＲＥＩＴＳ分析的最坏打算是，当你买了具备以上买入条件机会的房子，至少不会让你在２０１１年以后后悔，至少可以让你在２０１１年以后跟上纸币贬值的速度。
最后，祝福大家能在2010年乘国家政策东风，让邹涛看着更多善良的人们早日安居乐业，资产增值，收获未来！
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