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文/邹涛（邹涛REITS信托私募基金创建管理人\社会活动家）
郑重声明：本文为 2010年1月10日《邹涛REITS》及万人购房团www.zoutao.com会员内部交流研讨会发言材料，不对公众构成任何买卖建议.风险自负.独家发布在邹涛新浪官方博客及万人团购网，转载请注明。
【核心提示】从国家一直以来对房地产业的暧昧态度来看，即使最终要对普通住宅开征物业税，也绝不会是一些不到第一线去实地走访了解真实情况坐在家里写写表面文章赚点知名度糊弄老百姓的不负责任的“专家”和不明真相的老百姓所期待的那样带来房价大跌，相反，只会导致普通住宅价格的进一步的上涨。
下面我们就来深入分析一下中国楼市久悬未决的那第三只靴子：物业税政策。
邹涛REITS对政策实际影响房价下跌的效果分析：零（当然国家收到税了）.根本无法遏制炒楼投机行为。不要说物业税2010年不会开征，即使开征也只会再次加重普通自住购房者的买房成本，再次推高房价。
对于另一项普通老百姓万众期待能打压房价的物业税，2010年国家有关部门明确表示已经不会开征。邹涛REITS对国情特点的反复分析是，物业税空转了6年却无实际动作，说明实际操作难度非常大。即使2010年国家在深圳等部分城市进行试点，我们认为也只会对豪宅别墅级商业物业进行征收，这些只是有钱人的事情与普通老百姓无关。对于大部分人解决基本居住需求的普通住宅来说，目前根本不具备开征物业税的任何前提条件。从国家一直以来对房地产的暧昧态度来看，即使最终要对普通住宅开征物业税，也绝不会是一些不到第一线去实地走访了解真实情况坐在家里写写表面文章赚点知名度糊弄老百姓的不负责任的“专家”和不明真相的老百姓所期待的那样带来房价大跌，相反，只会导致普通住宅价格的进一步的上涨，因为最终成本还是会加在最后那个买房的人身上。
邹涛REITS仔细研究分析国内外的情况及中国征税惯例。最后如果具体到普通住宅上征收物业税，应该离不开以下方式：
1、 物业税会按房产持有年限以年为标准征收。
2、 物业税的每年征收标准最终应该在1%左右。
3、 物业税会以房产证登记价格为标准参数进行征收。
4、 在房产转让过户时进行征收（事实上也只有那时候才能收得到）。
让邹涛REITS举个调研分析实例：
某人有一套90平米的市场价值100万的房子，其房产证登记价格是40万元，房产持有人买入3年后准备三级市场以100万元转让出售。
如果物业税的标准是每年标的物的1%，国家要征收物业税一定是在房产转让过户的时候进行征收（就如现在的二手房过户，如果这套房子的登记价是20万元，哪怕是以200万成交过户时只是按房产证登记价20万元过户收取各项税费的），
最终这套房子的物业税预计是：房产证登记价40万元Ｘ1%物业税=4000元＼年X持有3年=1.2万元。
从以上分析我们就会发现，区区一万几万元的物业税对投机投资群体根本无任何制约作用。因为投机群体最后一定会上有政策下有对策，把成本最后转嫁到购房者身上。有一些不负责任的人说物业税会逼出“投机者”，这真是天大的笑话---试想，有多少人手上用贷款供了很多套房，背负着沉重的债务都不怕，都还在炒楼，他只要成功卖出一套，所得利润就足够维持很长时间。邹涛REITS认为问题的关键在于：只要中国楼市未来的预期上涨不变，投机和投资就永远是中国楼市兴风作乱的“主题”。而大量不明真相的普通自住需求老百姓永远是最后一个知道者、最后一个被动承担者。