文/邹涛（邹涛REITS首席研究员）
【核心观点】指望中国房价会暴涨和崩盘都只是一种一厢情愿的“口舌高潮”。泡沫化生存将是所有中国老百姓未来十年必须面对的常态。邹涛认为，我们大可不必视“房价泡沫”为洪水猛兽,我们每一个普通老百姓现在最重要的是要学会全面了解、认清“中国式的房价泡沫”的本质与未来房价泡沫破灭必须具备的“中国式条件”，并从中找到在这个“房价泡沫”时代的生存之道，要学会如何分享中国特色的房地产发展成果、如何与中国式特色的房价泡沫共舞才是每一个普通老百姓必要要面对的不争现实。
中国楼市有没有泡沫、泡沫会不会破灭的口水战已经打了好几年，各路神仙粉墨登场，你方战罢他登场，唱多的拼命喊涨，似乎中国楼市永远会涨下去，深圳这类一线城市房价要达到5万一平米，并且举出各种各样的数据来证明；唱空的则拼命喊跌，年复一年不知疲倦，无数次左分析右论证中国楼市必将崩盘并给出了“明确的时限”，到时贷款买房的老百姓将倾家荡产一无所有。凡此种种，让中国楼市年复一年上演着一出又一出悲喜剧，有人欢喜，有人忧愁；而更多的老百姓，却越来越茫然又茫然。事实上，在邹涛分析的现实是，指望中国房价会暴涨和崩盘都只是一种“口舌高潮。
米兰·昆德拉在《生命中不能承受之轻》中说：“人类一思考，上帝就发笑。”在中国楼市，几年来邹涛就从发起万人购房团到搭建自助式团购买房的中国首个C2Bzoutao.com、到进入创建为没钱的老百姓参与的邹涛REITS，无数次深刻地感受到个中的深层次滋味，看到人们的悲喜交集。人性之悲在于整个过程中人类始终做不到自我超越，而事物的发展规律总是一次又一次非常明白无误地告诉人们：在疯狂中毁灭，在毁灭中重生，周而复始。在上一篇博文中，邹涛已用了“羊群效应”来分析了中国楼市买高不卖跌等过去这几年来楼市起伏这一“奇特”的经济现象（详见《邹涛:2010年买房策略:不做“炮灰羊”》http://blog.sina.com.cn/s/blog_49730d740100gbi6.html。现在，让邹涛REITS再来客观独立分析中国楼市的现状吧，也许对于无数渴望早日安居乐业的人们来说，可以让您避开这个让您无数次喧嚣困惑的市场，带来一些独立的思考与借鉴。
一、中国楼市不争的现状
1、中国楼市的4类参与主体。
纵观中国楼市，梳理之后，邹涛发现与之相关的只有4类人存在。
第一类人：买了房的。包括自住的和投资投机群体。基本特征是没有一个希望房价大跌自己的资产贬值缩水的。
第二类人：还没买房的。包括持币待购的和现价买不起的。基本特征是没有一个不希望大跌甚至诅咒房地产崩盘的，其实这批人恰恰又是楼市的最终目标消费对象，所以一旦其房价跌的时候，这批人又纷纷购买，成了第一类人。
第三类人：房地产商及与之延伸的房产中介等以此为生的人员。这个没什么好评价的，属直接利益者。
第四类人：政府主管职能部门人员。这类人本应该是社会大众的公平正义守护者，但过去的事实证明其已成为既得利益者的守护者。
2、中国楼市泡沫是不争的现实。
根据2009年9月15日《中国证券报》等媒体的公开报道数据统计显示，目前国内住房总价值可能超过90万亿元，也就是超出国家GDP的近200%。住房总价值与一个国家的GDP的比例可以说明房地产泡沫的程度。通过查询美联储的数据http://www.federalreserve.gov/releases/z1/Current/data.htm后邹涛REITS发现，从1946年到70年代末，美国的住宅价值与GDP比例一直稳定在90%左右，到了80年代和90年代随着利率逐渐下降，这一比例上升到100-110%左右；此后从2000年的互联网泡沫开始，这一比例开始超过120%以上。2005年美国的房地产泡沫达到了历史最高点，为美国GDP的172%左右。2008年美国虽然经过了次贷危机，但其住宅价值仍然占GDP的128%左右，超过102%的历史平均水平。这说明美国的整体住宅房价还要进一步下跌。
让邹涛ＲＥＩＴＳ再带您看看日本的数据：1989年,日本东京的房地产价值就超过整个美国的房地产价值。当年日本的GDP为3万亿美元左右。而美国当年的全国住宅价值为6.47万亿美元。也就是说日本房地产最疯狂的时候住宅价值为GDP的200%以上。
3、政府的现实态度：在丰厚的税收与民众对高房价的怨恨之间“真假”平衡。
自98年国家住房商品化后，国家对房地产定位十分清楚明确：国家的重要支柱产业。请大家记住：是支柱产业，而且是重要的。而这一重要定位的结果是，时至今日房地产已经名副其实地成为了重要支柱产业，甚至还远远超过最初目标，据国家统计局2008年11月８日公布的数据显示，房地产业增加值占我国国内生产总值（ＧＤＰ）比重已经越来越高，在2007年就已经近10%。这也就怪不得政府特别是地方政府在丰厚的税收与民众对高房价的怨恨之间只能采取中国特色的“真假”平衡之态。这也就更不难解释为何这么多年来房价会每调控一次就爆发一次了—因为治标不治本的根源问题从没触及解决过。
二、中国老百姓唯一的办法是学会与泡沫共舞。
无论在中国的任何一个城市，如果你随便在街头问一个人：房价高不高，回答一定是肯定的。在生活中、在网络上，几乎都是铺天盖地的对高房价的怨恨和评论。很多老百姓常常会后悔不已：为什么自己几年前不早点买房，眼瞧着现在自己收入的增长赶不上房价增长的一个零头；而更多的老百姓却越来越无助、迷茫甚至幻想：期望会借助某种力量，让房价会大跌；期望某一天，泡沫会破灭，自己能买个低价房安居。2006年没买，2007年没买，2008也没买、2009年还没买，2010呢？国家调控了，是否可以买到降价的房子了吗？房价泡沫该破灭了吧？没买房的老百姓究竟该怎么办呢？2010年还会失望后悔吗？
1、资产价格泡沫在2010年继续膨胀。
这并非邹涛REITS危言耸听,在2009年9万亿信贷推动固定资产疯狂上涨的现实面前，2010年可能成为中国资产价格泡沫加速堆积的又一个年份。其中最关键的因素是流动性充裕格局难以改变,全年新增贷款低于5万亿几乎是不可能的事。这些都会促使资产价格泡沫在2010年继续膨胀。
2、货币政策只是微调。虽然国家已经开始意识到通胀预期的成形、流动性泛滥和热钱肆虐等问题,但在CPI没有出现明显上行压力之前,货币策不可能实质性转向。因此在2010年,只有一种可能的突然发生才会使货币策发生大的改变：在美元贬值和大的金融机构危机已过的形势下,全球商品价格极有可能在去年整体翻一番的基础上再暴涨50％以上,那时输入性通胀压力将骤增,加上无比泛滥的货币流动性,CPI或“咆哮”式跃升,将中国经济一下拉回到金融危机之前的过热境地,这种情况下,或许今年某天央行的突然加息才有可能。
3、目前中国房价在政府的认识中还远远没有达到泡沫化程度不可承受的地步。让邹涛ＲＥＩＴＳ先为大家研究分析一下２０１０年的新政策倾向。在2010年1月13日国新办组织的，有住房城乡建设部副部长齐骥和国家发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、银监会六部门相关领导共同参加的新闻发布会中，国家住房城乡建设部副部长齐骥先生在对于中国房地产是否存在泡沫问题作出了回应。他表示，这个问题比较复杂，很难一句话说清楚。经济学里面“泡沫”的术语，更多的是描述资产价格和价值相背离。齐副部长表示，在中国的一些热点城市特别是沿海大城市当中，商品住房的价格确实偏高。住房城乡建设部的工作目标是，尽可能地多提供普通群众能够消费得起的中低价位普通商品住房。对一些城市，住房城乡建设部还要求增加限价普通商品住房的供应，满足普通群众或者中低收入群体能够支付得起的住房。此次发布会的规格比较高，是由国新办召开的，其目的是对近日国务院下发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》及住房和城市建设部等五个部门出台的《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》这两个文件中大家多关心的问题给予解读。邹涛REITS反复揣摩综合分析认为，决定国家住房政策的住建部高官此番讲话实际上是并不承认中国房地产眼下存在泡沫。那么，在这一意识形态前提下，就不要指望国家会“打压”房价。
2010年伊始，国家虽然打出了“二手房营业税2改5”、“国四条”、“国十一条”、“土地出让金首付50％”等一系列遏制房价疯涨的调控组合拳,但这些策尚未触及土地财政、炒房资金链、中低收入者除了买商品房别无选择等导致房价暴涨的元凶，邹涛ＲＥＩＴＳ认为如果国家住房政策的定位问题（特别是中低收入者的住房保障问题不能全面得到解决）依然停留在稳定房价层面及流动性宽松两大因素效力得以全面发挥,不排除在未来的12个月内，中国房价在经过政策调控的观望期并短期调整后将继续上涨。
４、泡沫化生存将是所有中国老百姓未来必须面对的常态。刚刚过去的21世纪第一个10年，是中国经济开始全面融入全球化的时期,资产价格的泡沫特别是固定资产--房产泡沫,就是其中的一个重要标记。对于中国这样一个城市化水平依旧不高、市场经济体制尚未完全真正全面建立起来的新兴经济体来说,泡沫化生存将是所有中国老百姓未来十年必须面对的生活常态。
5、中国老百姓一定要学会与中国式房地产泡沫共舞。通过以上的分析，邹涛想告诉所有渴望安居乐业、依然茫然的人们：指望房价暴涨和崩盘都只是一种一厢情愿的“口舌高潮”。我们大可不必视“房价泡沫”为洪水猛兽, 在第二个10年开始的时候,对于房价问题，我们的年轻人不要做“愤青”而要做“奋青”。邹涛REITS觉得我们每一个普通老百姓最需要做的是如何认清形势,如何理性地判断中国经济目前所处的状态,以及未来房价泡沫破灭必须具备的“中国式条件”。而我们现在最重要的是要学会全面了解、认识“中国式特色的房价泡沫”的本质，要学会与“中国式特色的房价泡沫”共舞，并从中找到在这个“房价泡沫”时代的生存之道，顺势而为驾驭房价泡沫，分享中国特色的房地产发展成果，尽最大努力让自己在这个泡沫时代不再遗憾和后悔，实现安居乐业，适者长存！（本文为2010年1月16日《邹涛REITS房产理财俱乐部》及万人购房团会员内部交流研讨会发言材料，有删节，不对公众构成任何买卖建议.风险自负.独家发布在邹涛官方博客及万人购房团官方网站万人团购网www.zoutao.com，转载请注明）
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2010年1月16日于广东深圳