文/邹涛（邹涛式投资法创始人）
本文为2010年1月30日邹涛在《邹涛REITS私募基金www.zoutao.com》及万人购房团会员内部交流研讨会发言材料，有删节，不对公众构成任何买卖建议.风险自负.独家发布在邹涛官方博客及万人团购网。
【核心提要】格局决定结局。很多人都会做事后诸葛亮，也有很多人不断的对未来的房价算命，事实上邹涛认为那毫无意义，面对中国房市这样一个政策复杂多变、投机盛行的市场，邹涛深感只有只有通过扎实的一线调研、通过较高的政治觉悟来对政策进行解读研究，通过抓住和分析发展商的核心营销思维模式并研究大部分购房者的心理思维模式后做出正确的判断，通过教训经验并依据中国特色的政治经济学来审时度势、顺势而为的决定买房和卖房机会；这来不得半点虚假—否则，损失的将是你的真金白银。
每天都有全国各地的朋友来信或在QQ群中一遍又一遍地问邹涛该如何买房。在此，让邹涛先说一个生活中常见的有趣的事实：在楼市和股市中，虽然很多人都知道投资买房子买股票要赚钱就是要高抛低吸这个非常简单的道理。但事实是什么呢？根据媒体的统计结果表明，最后的结果往往是95%的人变成了追高抛低，损失惨重，有的到最后甚至只能“割骨头”、断供收场。这个现实告诉我们一个简单的真理：市场中真理总是掌握在少部分自律而清醒的人手中。
作为邹涛式投资法的实践和创造研究者，邹涛已在前面的许多篇邹涛购房实战分析博文中，一一从政策、房地产企业现状、发展商心理、购房者心理等各个角度为大家分析了中国大部分老百姓购房的十大问题、购房机会的把握与时机选择、政策研究等等。今天，让邹涛继续为千千万万渴望安居乐业的老百姓分析2010年的购房需要注意的风险与机会。由于最近发现全国很多报刊、网站转载了邹涛官方博客上的一些独家原创研究分析文章（如《【独家原创】邹涛：中国老百姓买房的十大死穴及解穴法》http://blog.sina.com.cn/s/blog_49730d740100dz44.html等），这些网站和个人在转载邹涛多年实际调研所辛苦撰写之作品时，不但不注明出处及原作者，有的还冠上不知是何人的名字四处发布，剽窃邹涛辛苦码字之劳动成果，实属可笑。对此，邹涛保留追究其侵权的权利。并郑重声明：邹涛所有公开原创文章均是为广大渴望安居乐业的购房市民义务而作，比较少说空的理论，更多的是实战经验与技术分享。如要转载邹涛官方博客之原创研究分析实战文章，请先联系QQ 72742679并注明作者邹涛。同时禁止用于商业及牟利。如系报刊刊发请尊重劳动成果支付稿酬。邹涛办公室详细联系方式见邹涛博客左下方。写字很辛苦，请尊重劳动成果。
作为扑在第一线研究实战房地产已6年之久的非“著名业内人士”，邹涛正是因为跳出房地产看房地产，躲开了市场本身的喧嚣，从而能及时地结合各类环境变化分析真实的市场形势，在2008年房价调整到最低位时及时通知万人购房团与邹涛REITS内部会员出手，同时经过慎重分析研究通知投资型VIP会员在2009年11月国家欲取消营业税优惠政策之前全部出手避免损失。一个人有什么样的格局决定了他最终的命运。很多人都会做事后诸葛亮，也有很多人不断的对未来的房价算命，事实上邹涛认为那毫无意义，面对中国房市这样一个政策复杂多变、投机盛行的市场，作为邹涛式投资法的创始人，邹涛深感只有只有通过扎实的一线调研、通过较高的政治觉悟来对政策进行解读研究，通过抓住和分析发展商的核心营销思维模式并研究大部分购房者的心理思维模式后做出正确的判断，通过教训经验并依据中国特色的政治经济学来审时度势、顺势而为的决定买房和卖房机会；才是考验一个人一个机构真正的研究和分析能力的，这来不得半点虚假—否则，损失的将是你的真金白银。而最可悲的是很多老百姓竟然会去听一些自己都没签过哪怕是一次买房合同的那些“专家”的观点，实践是检验真理的唯一标准啊。
那么，到底2010年中国老百姓买房如何才能不像2007年那样被高位套牢？
如何再次抓住象2008年12月那样的最佳的最优惠的买房机会？
如何深度研究理解2010年中国房地产政策背后蕴含的深层次变革而带来的对市场上房价的最终影响？
中国老百姓怎么避免买到让人烦心的垃圾房？
中国老百姓如何才能用未来看现在，买到5类含金量高的房子？
在此，邹涛2010年将通过每日的密切关注研究在邹涛QQ群内对内部会员进行每日实时分析解读，并对楼盘进行客观点评。
2010年中国老百姓买房前需要先学会忍耐
2007年的教训告诉了所有的买房者：羊群效应的最终结果是你就是那只盲目的“炮灰羊“。这一点，邹涛已经在2010-01-13 的独家原创分析研究文章《 邹涛:2010年买房策略:在大部分人恐惧的时候贪婪，不做“炮灰羊”》一文中做了初步的分析http://blog.sina.com.cn/s/blog_49730d740100gbi6.html。这里就不再重复。邹涛今天在这里主要告诉所有渴望安居乐业的人们一个最核心的提示是：2010年如果你要买房，一定要学会忍耐，要做一个猎人，瞄准了合适的猎物再毫不犹豫地出手。千万不要手痒，一买就套，要知道赚点钱多难。2010年及以后一定有更多的买房的机会，但需要及时抓住，至于如何及时抓住，邹涛会在万人购房团官方QQ群适时根据进展进行分析研究提供给大家参考。
2010年中国老百姓买房前需要先学会把握政策
邹涛可以告诉大家这么多年在第一线调研掌握的大量数据，如果说2008年是一个自住购房者的买房好时段的话，那么2009年的房地产市场只是一个富人的游戏，是一场“多杀多”的行情，2010年有一部分时段也将如此：一场富人的房价投机大比拼，比谁更有资金，比谁撑的时间更长，比谁先碰到一个不明真相的懵懂傻瓜来解盘。这一切的一切，都是因为政策。也许很多市民会说，我们没那么多时间研究政策，或者说我们也不知道怎么研究分析政策。对此，邹涛只能告诉大家：一是要看新闻联播及时了解国家最新动态，二是要看党报的头版新闻关注什么；三是要与专业研究人士多交流后不断吸收消化成为自己的知识。事实上，如果你因此能在买房时少付出成本，那你就是在赚钱，而且赚得不少，赚得很容易。
那么，普通自住或希望自己资产保值的市民如何不做那个傻瓜呢？
邹涛的分析是，要先学会研究政策。要学一点政治经济学。否则，你如何被套死都不知道。邹涛认为，在货币贬值、城市化进程加快、市场资金需要出路等一些客观现状下，中国的房地产市场长期是看好的，但趋势一定要是缓慢上涨而不是暴涨，这一点，从国家的政策方向已经清晰地告诉了所有还在梦想暴涨暴跌获取暴利的人。
根据眼前的现状分析，邹涛可以告诉大家，中国楼市面临调整的压力是客观存在的，房地产股票已经率先下跌了至少20%以上可见一斑。一些调控措施也可能继续出台，比如信贷规模要按地区区别对待，房地产贷款将被收紧；对于二套房贷不仅是调高首付比例，而是根本不贷；不允许异地购房；按居住年限购房等。此外，在社会的发展过程中，国家制度会越来越完善，房产税、物业税和遗产税相继开征只是时间问题。
邹涛认为，如果房价在2010年继续不听“政治经济学”的招呼，在投机资本捣鼓下继续疯狂上涨，将得到更进一步的货币和税收手段上的调控，这样就又会高位套牢一批盲目的“羊”。
邹涛分析，2010年如果房价上涨或下跌幅度超出决策者的综合“容忍”程度，会加快实行更为高效的调控措施。届时，中国的房地产市场投资需求和投机需求可能在一夜之间因无利可图而消失得“无影无踪”。只要投机和投资行为在房地产市场上“休克”，房地产交易量就可能急剧萎缩，至少目前到2010年春节后就是如此，春节以后如果出现“地量”，就会有地价；天量之后有天价，地量之后有地价，股市和楼市都一样，十年未变。现在看来，宏观经济政策和货币政策存在不确定性，因而买房至少要耐心看现有政策的作用和可能出现的新政策对市场造成的观望情绪及悲观等阴影有多严重。
历经十年的血与泪的经验教训，邹涛式投资法的理念到最后只剩下了唯一的四个字：“顺势而为”。因此邹涛REITS建议，2010年中国老百姓特别是自住需求的老百姓究竟该如何买房？如果真的要买房，也要忍到过了春节以后，具体技术指标是一定要等到交易量同期对比出现了历史地量以后。因为发展商只有在成交极度萎缩一段时间时才会开始着急（当然这个时间越长对普通购房老百姓来说越好），才会考虑促销；2009年“吃货”的投资投机者才会开始因害怕继续下跌而在市场上“抛货”。在这时候，就是自住市民及时出手的机会了，当然，具体操作还需要具体分析（下期情看邹涛2010年房产理财实战研究系列《中国老百姓如何选择5类含金量高的房子》）。
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